Zahlungsunfähiger Voreigentümer! Verpflichtung zur Zahlung alter Hausgeldschulden !?
Sie haben eine wunderschöne Eigentumswohnung gefunden und gekauft. Und das möglicherweise auch noch günstig, da der Veräußerer gerade eine Privatinsolvenz durchgemacht hat. Sie werden im Grundbuch eingetragen – große Freude!
Dann kommt die Nachricht: Der Voreigentümer hatte das Hausgeld und die Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung nicht geleistet. Die übrigen Wohnungseigentümer sind nun der Auffassung, dass Sie mit dem neu erworbenen Wohnungseigentum für die Schulden des Alteigentümers haften. Sie sollen nun zahlen oder die Zwangsvollstreckung in das gerade erworbene Eigentum dulden.
Warum?
Seit der Novelle des Zwangsversteigerungsgesetzes enthält der neu gefasste § 10 I Nr. 2 ZVG eine Privilegierung der Wohngeldansprüche der Eigentümergemeinschaft, die in beschränktem Umfang bei der Verteilung eines Erlöses aus einer Zwangsversteigerung Berücksichtigung finden. Diese Privilegierung gilt aufgrund eines Verweises auch im Insolvenzverfahren.
So weit – so gut? Die Verbindlichkeiten des Alteigentümers sollen durch den Eigentumsübergang nun zu Ihrem Problem geworden sein?
Nein!
So hat der BGH mit Urteil vom 13.09.2013 (V ZR 209/12) entschieden.
Das Gericht ist der Auffassung, dass die Vorschrift des § 10 I Nr. 2 ZVG kein dingliches Recht der klagenden Eigentümergemeinschaft begründet. Diese Vorschrift enthalte lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuldrechtlichen Ansprüche. Der Gesetzgeber habe zwar eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft an dem Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung, die sich gem. § 40 InsO auch in der Insolvenz des säumigen Eigentümers auswirkt, erreichen wollen. Aber eine sachenrechtlich bislang unbekannte Last sollte dagegen nicht begründet werden. Ein solches neues dingliches Recht könne nicht im Wege der richterlichen Rechtsfortbildung erschaffen werden, vielmehr sei eine solche Entscheidung immer dem Gesetzgeber vorbehalten.
Also: Die Erwerber von Wohnungseigentum haften nicht für Hausgeldschulden des Voreigentümers!