Mietpreisbremse - Rückblick und Neufassung

 

Zur Eindämmung des Trends der stetig ansteigenden Mieten in Ballungsräumen haben der Bundestag und der Bundesrat bereits im November 2014 über eine Mietpreisbremse beraten. Die Regelungen zur Mietpreisbremse sind am 01. Juni 2015 in Kraft getreten, jedoch nicht landesweit. Der jeweilige Landesgesetzgeber weist durch Verordnungen Gemeinden und Gemeindeteile aus, in welchen eine angespannte Wohnungsmarksituation vorherrscht. Erst mit diesen Verordnungen tritt die Mietpreisbremse lokal in Kraft.

Grundregelung:

Zu Beginn eines Mietverhältnisses darf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nicht mehr als 10 % überschritten werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich entweder aus dem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, der Erstellung eines Gutachtens oder anhand von mindestens drei Vergleichswohnungen.

Sonderfälle:

• Bei Staffelmietverträgen muss jede Staffel zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens unterhalb der zulässigen Höchstmiete liegen.
• Wurde vor Einführung der Mietpreisbremse wirksam eine Miete vereinbart, welche oberhalb der zulässigen Höchstmiete liegt, so kann diese auch bei nachfolgenden Mietverhältnissen verlangt werden.

Die Mietpreisbremse greift nicht bei:

• Erster Vermietung nach umfassender Modernisierung
• Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt wurden
• Gewerberäumen und Stellplätzen
• Bestehenden Mietverhältnissen (hier gilt die Kappungsgrenze von i.d.R. 15 - 20 %)

Auskunftsanspruch 

Ein Auskunftsanspruch besteht, sobald ein Auskunftsverlangen des Mieters in Textform beim Vermieter eingegangen ist. Der Vermieter muss mieterhöhende Faktoren, wie die Vormiete oder durchgeführte Modernisierungen, offenlegen. Öffentlich zugängliche Tatsachen wie den Mietspiegel muss der Vermieter nicht vorlegen.

Bisherige Rechtsfolge bei zu hoher Mietvereinbarung

Rückforderungsanspruch

Den zu viel gezahlten Anteil der Miete, welcher über der zulässigen Miete lag, konnte ein Mieter erst ab dem Zeitpunkt zurückverlangen, ab dem er den Verstoß in Textform gerügt und schriftlich dargelegt hatte. Die bis dahin überhöhte Miete behielt ihre Gültigkeit.

Ordnungswidrigkeit

Eine zu hohe und nach der Verordnung unzulässige Mietforderung stellte bislang kein ordnungswidriges Verhalten des Vermieters dar, außer die Erhöhung lag über 20 % (Mietpreisüberhöhung - Ordnungswidrigkeit) oder über 50 % (Mietwucher - Straftat).

Woran ist die Mietpreisbremse gescheitert?

Formerfordernisse

In diversen Gerichtsurteilen wurde die Mietpreisbremse zwischenzeitlich gekippt. Siehe zuletzt in Hamburg (LG Hamburg, Urteil vom 14.06.2018, 333 S 28/17, ZMR 2018, 671). 

Der Grund für das Scheitern der Mietpreisbremse resultiert zum Einen aus den unzureichenden Begründungen der Notwendigkeit einer Mietpreisbremse der Landesregierungen, zum Anderen aus der fehlenden Darlegung, dass es sich bei den betroffenen Gebieten um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt. Des Weiteren muss die jeweilige Landesregierung Maßnahmen zur Abhilfe schaffen und offen legen.

In Hamburg existierte beispielsweise zum Erlass der Verordnung lediglich eine interne Begründung. Voraussetzung wäre jedoch eine öffentlich bekannt gemachte Begründung gewesen. Das LG Hamburg urteilte, dass eine nachträgliche Begründung nach Abschluss der strittigen Mietverträge unzulässig sei und der Mangel der Verordnung nicht rückwirkend behoben werden könne.

Parallel dazu urteilte das LG München (Urteil vom 06.12.2017, 14 S 10058/17, ZMR 2018, 48) bereits im Vorjahr, dass eine „nachgeschobene Begründung“ nicht den Formerfordernissen einer Verordnung entspreche. Im Gegensatz zu Hamburg konnte die Begründung eines Schutzbereiches des § 556d Abs. 1 BGB nicht für jede Gemeinde nachvollzogen werden.

Schlupflöcher

Da der Wohnungsmarkt insbesondere in den Großstädten wie Berlin, Hamburg und Frankfurt besonders angespannt ist und es immer mehr Menschen in die Ballungsräume zieht, lassen sich für Vermieter ohne ihr Zutun die Wohnungen für horrende Preise vermieten, unabhängig davon, ob es eine Mietpreisbremse gibt oder nicht. Hinzu kommt, dass vielen Mietern die aktuelle Rechtslage unbekannt ist und sie nicht von der Mietpreisbremse profitieren können.

Bei Besichtigungen bei denen es mehr als 50 Mitbewerber gibt, fallen die Chancen eine Wohnung anmieten zu können noch  geringer aus, wenn man sich nach der Einhaltung der  Mietpreisbremse erkundigt. Im bestehenden Mietverhältnis versuchen die wenigsten Mieter ihr Recht durchzusetzen. Insofern greift das Instrument der Mietpreisbremse in solchen angespannten Wohnungsmärkten deswegen nicht gänzlich.

Außerdem haben sehr findige Vermieter eine Möglichkeit gefunden, die Mietpreisbremse zu umgehen, indem sie bei einer Neuvermietung einer Wohnung den bestehenden Mietvertrag ändern und auf die neuen Parteien umschreiben, statt einen neuen Vertrag aufzusetzen. Das AG Neukölln (Urteil vom 11.10.2017, 20 C 19/17, WuM 2017, 714) urteilte hierzu, dass es sich bei einem geänderten Vertrag um Umgehungstatbestände handele und daher die Mietpreisbremse dennoch wirksam sei. 

Ausblick: Wird die Mietpreisbremse durch das neue Mieterschutzgesetz effektiver?

Anfang September hat die Bundesregierung den umstrittenen Gesetzesentwurf von Katarina Barley, Bundesministerin der Justiz für Verbraucherschutz, zur Mietpreisbremse und zu Moderniserungen beschlossen. Den Gesetzesentwurf hatte Katarina Barley bereits im Juni 2018 vorgelegt, Union und SPD hatten jedoch über Details längere Zeit gestritten.

Zukünftig sollen Mieter unter anderem mit einer angepassten Kappungsgrenze und einem Auskunftsanspruch besser geschützt werden, während Vermieter sich auf schärfere Regeln gefasst machen müssen.

Kappungsgrenze, Auskunftsanspruch, Schadensersatz

In Regionen mit Wohnungsmangel sollen Vermieter in den nächsten fünf Jahren nur noch acht- statt bisher elf- Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Mieter umlegen dürfen. Zudem gibt es nun eine bundesweite Kappungsgrenze von monatlich drei Euro pro Quadratmeter, an die sich Vermieter bei einer Modernisierungsmieterhöhung halten müssen.

Dies soll insbesondere kleinere Wohnungen und geringere Modernisierungen betreffen. Laut dem Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) könne die Kappungsgrenze nicht noch niedriger angesetzt werden, da man ansonsten Gefahr laufe, dass sinnvolle und wünschenswerte Modernisierungen in deutlich geringerem Umfang durchgeführt werden.

Zudem müssen sich Vermieter darauf einstellen, dass künftig Ordnungswidrigkeiten von bis zu 100.000 Euro für die Ankündigung und Durchführung von Modernisierungen verhängt werden können, mit denen man versucht bestehende Mietverhältnisse aufzulösen um höhere Mieten erzielen zu können („Herausmodernisieren“). Mietern steht in diesem Falle ein Schadensersatzanspruch zu.

Der Gesetzesentwurf sieht außerdem mehr Transparenz für die Mieter vor. Vermieter müssen künftig vor Abschluss eines Mietvertrages unaufgefordert Auskunft darüber erteilen, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt - beispielsweise eine höhere Vormiete oder eine Modernisierung. 

Auch soll es für Mieter einfacher  werden, die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Musste vorher dargelegt werden, warum die verlangte Miete zu hoch ist, soll nun eine einfache Rüge ausreichen.

Fazit: 

Umstritten bleibt weiterhin, ob das Problem des steigenden Mietniveaus per Gesetz gelöst werden kann oder ob der bessere Mieterschutz durch Schaffung von ausreichendem Wohnraum und Senkung von Baukosten zielführend ist.

Es ist nicht zu erwarten, dass die Mieten durch das neue Gesetz sinken werden, jedoch kann das Gesetz helfen, den Anstieg zu bremsen.

Quellen:

https://www.haufe.de/thema/mietpreisbremse/
http://www.hausundgrund-aachen.de/fileadmin/aachen/media/pdfs/InfoBlatt_MietPreisBremse_06-2015.pdf
http://www.mietrecht-neu.de/mietvertrag/mietpreisbremse.html
https://www.lto.de//recht/nachrichten/n/mieterschutz-gesetzesentwurf-mietpreisbremse-modernisierung-kappungsgrenze-auskunftsanspruch/