In Deutschland gibt es fast 40 Millionen Wohnungen, davon knapp 24 Millionen Mietwohnungen. Der überwiegende Teil der Bevölkerung ist also Mieter und nicht Eigentümer. Dies verdeutlicht den Stellenwert des Mietrechts, sowohl in sozialer als auch in wirtschaftlicher Hinsicht.
Da auf Gebäude 40 Prozent des Primärenergiebedarfs und ein Drittel der CO2-Emissionen entfallen, gehören energetische Modernisierungen zu den zentralen Bausteinen der Energiepolitik.
Mit der Zustimmung des Bundesrats zum Mietrechtsänderungsgesetz ist am 01.02.2013 die Diskussion um die Änderung des Mietrechts zu einem Ende gekommen. Das Gesetz wird vermutlich Anfang April oder Mai diesen Jahres in Kraft treten. Neben vielen anderen Neuregelungen soll nun auch das Mietrecht etwas zum Klimaschutz und der Energiewende beitragen. Es sollen Anreize für die energetische Sanierung bestehender Bausubstanz geschaffen werden.
Hart umkämpft war dabei der 3-monatige Mietminderungsausschluss
Energetisch sanieren bringt meistens viel Lärm, Bauschmutz, ein Baugerüst vor dem Haus usw. mit sich – eigentlich ein handfester Minderungsgrund. Dennoch darf der Mieter nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung in den ersten 3 Monaten die Miete nicht mindern. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung noch immer beeinträchtigt ist.
Wichtig: Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Sanierung des Bades), bleibt es beim uneingeschränkten Minderungsrecht. Ebenso, wenn die Wohnung wegen der Umbauphase überhaupt nicht mehr nutzbar ist.
Diese Duldungspflicht sei deswegen gerechtfertigt, weil der Mieter ja dank der Sanierungen künftig von den geringeren Nebenkosten profitiert.
Wer energetisch modernisiert, darf die Miete erhöhen
Um einen Anreiz für Modernisierungen zu schaffen, wird mit der Mietrechtsänderung eigens ein neuer Mieterhöhungsgrund ins Gesetz eingeführt: Die „energetische Modernisierung". Darunter werden alle Maßnahmen gefasst, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache führen.
Dazu zählt beispielsweise eine neue Solaranlage für die Warmwasserbereitung.
Dagegen zählen rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen, wie etwa das Installieren einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, um Strom ins öffentliche Stromnetz einspeisen, nicht als energetische Modernisierung.
Der Mieter muss zwar auch diese klimaschützende Maßnahme künftig dulden. Eine Mieterhöhung ist jedoch ausgeschlossen.
Achtung ! Härtegründe sind kein Verzögerungsgrund mehr
Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzliche Umlage von Modernisierungskosten für ihn eine unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Nunmehr kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen sofern der Einwand des Mieters berechtigt ist. Dieser Einwand wird in einem anschließenden Mieterhöhungsverfahren geprüft.
Wichtig: Der Härteeinwand ist in dem anschließenden Verfahren schriftlich und fristgebunden vorzubringen. Der Vermieter hat darauf in einer Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme hinzuweisen. Liegt ein Härtefall vor, muss der Mieter trotz zu duldender Modernisierung die erhöhte Miete nicht zahlen.
Pauschale statt konkrete Kosten: Das macht´s leichter
Die Messlatte lag bei der Begründungspflicht für eine Modernisierung in der Vergangenheit sehr hoch. Jetzt wurden die formalen Anforderungen gesenkt; der Vermieter kann sich auf Pauschalwerte berufen, um z.B. die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster, die er austauschen will, zu beschreiben.
In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.
Wer seine Kaution nicht zahlt, dem kann kündigt werden
Wer seine Kaution nicht zahlt, dem kann der Vermieter nach der Mietrechtsänderung künftig fristlos kündigen. Dazu bedarf es nicht einmal einer vorherigen Abmahnung. Das soll aber erst ab einem Mietrückstand in Höhe von 2 Monatsmieten gelten. Bisher war das Nichtzahlen der Kaution lediglich für Gewerberaum-Vermieter ein handfester Kündigungsgrund.
Wirkungsvolleres Vorgehen gegen Mietnomaden
Mit der Mietrechtsänderung sollen Vermieter schneller und effektiver gegen Mietnomaden vorgehen dürfen.
Dafür sollen ein paar neue beschleunigende Verfahrensregeln in der Zivilprozessordnung sorgen. Mit einer neuen Sicherungsanordnung soll ein Mieter vom Gericht verpflichtet werden können, für die während des Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete, eine Sicherheit zu leisten. Dabei ist nicht nur Bargeld, sondern auch z. B. eine Bürgschaft erlaubt.
Der Vermieter soll so während eines Mietprozesses vor einem noch höheren Mietausfall geschützt werden, falls der Mieter am Ende des Prozesses die aufgelaufenen Mietschulden nicht bezahlen kann.
Die Berliner Räumung wird Gesetz
Die sog. „Berliner Räumung" wird dank der Mietrechtsänderung in Gesetzesform gefasst. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die - oft kostenaufwendige - Wegschaffung und Einlagerung der Möbel und Gegenstände zu bewirken. Die Räumung kann sich darauf beschränken, den Mieter lediglich aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Zudem erstreckt sich die Haftung für die von dem Mieter zurückgelassenen Gegenstände nur auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Räumungsurteil: Wenn plötzlich ein Fremder die Tür öffnet
Klingelt der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür des Mieters, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür. Der behauptet dann frech, der neue Untermieter zu sein. Die Wohnung kann zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die dort genannt sind.
Ein neuer Anspruch im Mietrechtsänderungsgesetz gibt dem Vermieter im einstweiligen Verfügungsverfahren die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren, ergänzenden Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.
Das Contracting bekommt einen eigenen Paragrafen
Das Contracting ist bisher nirgendwo geregelt. Contracting heißt: Das Objekt verfügt über keine eigene Heizung, sondern die Wärme wird von einem darauf spezialisierten externen Unternehmen geliefert.
Wann ungefragt auf Contracting umgestiegen werden darf
Durch die Beauftragung eines Wärmelieferanten, der in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert, wird ein Beitrag zum Klimaschutz und zur Ressourcenschonung geleistet.
Der Gesetzgeber belohnt das im Mietrechtsänderungsgesetz, indem einerseits der Mieter nicht mehr vor der Umstellung gefragt werden muss und andererseits die Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten umgelegt werden dürfen.
Das gilt aber nur, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
- Der Contractor muss eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z. B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken.
- Die Umstellung muss für den Mieter kostenneutral sein. Das bedeutet, dass dadurch die Kosten von Heizung und Warmwasser nicht steigen dürfen.
- Der Vermieter muss die Umstellung rechtzeitig vorher ankündigen, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.
Wichtig: Die Regelungen zum Contracting werden erst 2 Monate nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes wirksam.
Wohnungsumwandlung: Keine Trickserei mehr möglich
Investoren, die ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandeln wollten, haben bisher von einer Gesetzeslücke profitiert und konnten so die Kündigungssperrfrist für umgewandelte Wohnungen umgehen.
Eine Personengesellschaft (z. B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) kaufte ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln.
Noch vor der Umwandlung kündigte die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wurde der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum geschickt umgangen. Diese Schutzlücke wird jetzt mit der Mietrechtsänderung geschlossen!
Dem Münchner Modell wird ein Riegel vorgeschoben
In Zukunft greift hier der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für einen Zeitraum von mindestens 3 Jahren.
Schutz vor Mieterhöhungen
In § 558 Absatz 3 BGB wurde eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % absenken können.